不合法物业? 谁能管?

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探索与基层治理深度融合的新型物业服务模式  物业服务关系到居民幸福和社区和谐稳定，积极探索构建与基层治理深度融合的新型物业服务模式，是破解当前社区治理难题的迫切之需，也是构建共建共治共享美好社区的必然要求。在新型物业服务模式下，物业与业主之间不再是简单的服务提供者与消费者的关系，而是社区治理的合作伙伴。应通过建立常态化的沟通机制、多方议事平台，畅通监督反馈渠道，打破社区与物业的服务壁垒，实现资源整合、效能提升、服务提质的多重目标。 业委会发挥桥梁作用。在推动物业服务深度融入基层治理、构建多方信任模式中，业委会通过组织嵌入和搭建“多方联动”议事平台，有效发挥桥梁与纽带作用。在武汉市的一些社区中，业委会与企业签订权责清晰的委托合同，明确服务范围、标准与责任限度，界定各方权责，有效破解物业企业“无限责任”困境，为建立良性互动治理关系奠定基础；积极参与三方联席会议，定期表达业主诉求，提升多方联动实效，避免议事空转或执行阻滞；加强对公共收益收支的全过程监督，确保资金切实用于小区公共事务和设施改善，防止挪用和浪费，并通过推动定期公示、引入第三方审计等透明机制，履行监督职责，提升物业管理的公信力。(2025-11-19 《国家治理》杂志) https://www.rmlt.com.cn/2025/1119/742984.shtml

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山西吕梁：党建引领居民自治 破解小区治理难题 小区是群众幸福生活的“最小单元”，也是城市治理的“最后一公里”。在物业服务领域，吕梁市构建了多元化服务体系。通过制定《居民小区物业管理委员会组建指南》《物业党建联建工作指南》等指导性文件，以小区党支部为核心，吸收热心公共事务、群众普遍认可的居民，组建小区物业管理委员会，推行小区党组织书记和物管会主任“一肩挑”，条件成熟的依法成立业主委员会。对有物业服务企业的小区，实行物业党建联建，物业服务企业党组织接受物业服务项目所在社区党组织领导，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。明确小区重大事项决策，需经小区党支部研究讨论后，再由业委会（物管会）或业主大会作出决定，物业服务企业根据授权实施，推动小区治理从松散到有序。针对老旧“三无小区”，创新实行党支部引领自办物业模式，通过众筹物业服务费用，在本小区聘用物业服务人员，组织党员群众开展志愿服务，建立资金监管公示等机制。业委会（物管会）按照有关程序开设公共账户，收支定期公示，财务定期审计。一方面通过居民众筹、争取项目等方式改善基础设施，维修老旧管网、安装门禁系统、增设视频监控；另一方面通过规划停车位、设置快递柜、开发广告位等方式获得经营收益。目前，全市已有404个小区实现居民自办物业，且运行良好，有效解决了“三无小区”的管理难题。（2025-11-24 山西日报）http://sx.people.com.cn/n2/2025/1124/c189130-41420710.html

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安徽省马鞍山市雨山区：实施社区党建“零距离”工程 　近年来，安徽省马鞍山市雨山区将“三个如何”作为城市基层党建工作的牵引性抓手，在全区实施以“便民零距离、沟通零距离、服务零距离”为主要内容的城市社区党建“零距离”工程，推动社区党组织优服务、提效能，着力增强基层党组织政治功能和组织功能，不断夯实党在城市执政的群众基础。优机制  畅渠道 推动沟通“零距离”   “三方议事”面对面。雨山区健全完善乡镇（街道）社区党组织对业主委员会工作领导机制，加大小区业主委员会组建力度，符合组建条件的149个小区业委会应建尽建，全区小区业主委员会组建率达100%。加强小区党组织对业主委员会日常运行的督促指导，持续深化社区党组织领导下的小区“三方议事”机制建设，每月定期开展小区党组织、物业服务企业、业主委员会“三方议事”，今年以来“三方议事”机制推动解决小区治理服务事项5130余件。（2025-11-24 中国城市报）https://paper.people.com.cn/zgcsb/pc/content/202511/24/content_30116828.html

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连续3年！台州一小区给业主分红 自11月12日起，浙江台州椒江育才社区永泰花园小区将2025年度的12万元公共收益结余，以每平方米1.55元的标准，作为分红以现金或微信转账的方式发放到每一位业主手中。据了解，这已经是该小区连续第三年向全体业主分享公共收益。这笔钱源于该小区公共房屋的租金收入，业委会根据“业主利益优先”原则，将每年公共收益85%左右，一共12万元，用于分红，真正做到“取之于民，用之于民”。在社区党委牵头下，“三方协同”机制保障了公共收益全程透明、管理规范。“我们小区一共有680户人家，要让每家每户都清清楚楚、明明白白，靠的就是社区、业委会和物业三方协同。”永泰花园小区业委会主任谷文杰说。业委会负责制定详细分配方案，物业精准核对每户面积，最终确定发放标准。钱虽然不多，但每一分都来得清楚、去得明白。“比起很多小区公共收益成了一笔糊涂账，我们这样太幸福了！”一位年轻业主点赞道。“红包”不仅仅是真金白银的获得感，还激活了基层治理的“一池春水”。最直接的变化，是业主们心态的转变。“以前觉得小区事务是物业、社区的事，现在不一样了，这可是我们自己的家！”越来越多的业主从关心“分多少”，转变为关注“怎么管得好”，主动为小区建设建言献策，形成了一种“利益共享-责任共担-社区共建”的良性循环。（2025-11-19 台州晚报）

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住房城乡建设部推动“城市管理进社区” 打通服务群众“最后一公里”  住房城乡建设部近日表示，我国正在推动“城市管理进社区”工作，将城市管理重心下移，助力基层提高治理科学化、精细化、智能化水平，让城市管理的“资源清单”和社会公众的“需求清单”精准匹配，切实解决城市管理领域群众急难愁盼问题，维护基层公共空间秩序和人民群众公共利益。（2025-11-21 中国之声）http://www.chinajsb.cn/html/202511/21/53039.html

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200余个地级及以上城市开展城市管理进社区工作

来源： 人民日报 2025-11-24  

https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202511/content_7049376.htm

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一笔2000万的物业糊涂账  撤场3年多，复星旗下物业公司被业主追讨千万公共收益。近日，重庆市渝北区人民法院对一起物业服务合同纠纷案作出一审判决（(2024)渝0112民初4685号），引发广泛关注和讨论。具体来看，判决结果包括被告上海高地公司管理有限公司（简称“高地公司”）须在判决生效十日内，支付原告重庆两江新区复地上城第二届业委会2008年至2022年1月5日期间的小区公共收益共计共约1319.62万元，包括停车费、广告费、场地租赁费等多项收入。同时要求支付逾期利息损失，并承担案件相关费用。按照LPR的最低标准1.55%计算，从2022年1月7日起至付清款项日止，这笔钱的利息大约有76.5万元。这不是双方首次对簿公堂，早在2021年该小区业主就追讨回过一笔633万的公共收益。据此，高地公司已被重庆复地上城小区追讨近2000万元公共收益。占地600亩，复地上城是重庆渝北有名的网红大盘，由复地集团旗下重庆润江置业有限公司开发，自2007年8月起陆续交付使用，是集高层住宅、洋房、别墅、公寓、商业配套于一体的综合性项目，相关资料显示该社区共有共5280户。（2025-11-26 物业K线 /乐居财经）https://mp.weixin.qq.com/s/DeUJ0BDc28POm-CkcZ4crQ

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北京：住建事业谱华章　民生发展绘新卷

来源：建筑杂志社公众号   发布时间：2025-11-26  北京市住房和城乡建设委员会

https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_79dc5f77d4fe4aafb84f45d67d546010.html

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小区55%居民欠缴物业费，物业公司据此停止年检致电梯停运，该行为是否合法？   不满物业服务，能拒交物业费吗？近日，福建省福州市一小区业主向媒体反映，该小区物业公司在13部电梯上贴了封条，导致电梯停运，多位高层老人无法爬楼梯，业主生活深受影响。那么，小区55%居民欠缴物业费，物业公司据此停止年检致电梯停运，该行为是否合法？《法治日报》律师专家库成员、广东广和律师事务所高级合伙人尹玉律师对此给出专业解读：不合法。根据民法典相关规定，电梯作为建筑物共用设施设备，属业主共有，业主依法享有使用权，而物业公司负有维修、养护、管理业主共有部分的法定义务。同时，电梯作为特种设备，依据特种设备安全法及相关规则，需定期检验合格方可使用，物业公司作为电梯登记的使用管理单位，必须履行确保电梯安全运行和按时年检的法定责任，相关费用应从物业费或专项维修资金中支出，与部分业主欠费无直接关联。法律明确禁止物业公司以极端方式催缴物业费。民法典规定，业主逾期未缴物业费时，物业公司可催告其在合理期限内支付，或通过诉讼、仲裁维权，但不得采取停止供电、供水等损害业主合法权益的方式催缴。司法实践中，法院也已明确电梯属业主共有部分，物业公司无权擅自限制使用。此外，电梯停运需遵循法定程序。即便电梯存在安全隐患，也应由市场监督管理部门依法下达停用指令，物业公司无权自行决定停运。未经监管部门授权、未加盖相关部门印章的自行停运行为，既不符合法定程序，也违反电梯安全管理规范。（2025-11-27 法制日报）https://mp.weixin.qq.com/s/Ien1UhcUrn8LJUon7mrjjQ

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中物协发布《关于规范物业管理项目交接行为的倡议书》，物企该如何响应？   中国物业管理协会于2025年11月27日发布的  《关于规范物业管理项目交接行为的倡议书》，立足物业管理行业发展现状，聚焦项目交接环节的突出问题，以保障业主合法权益、维护社区和谐稳定、推动行业高质量发展为核心目标，构建了规范交接行为的完整指引体系。这时发布《关于规范物业管理项目交接行为的倡议书》，无疑是回应行业痛点的及时之举。当前，物业项目交接阶段的矛盾问题愈发突出，加之物业服务企业退场数量增多、项目换手频次上升，一套清晰、严谨的交接规范，已成为保障业主权益、维护小区秩序的关键所在。（2025-11-27 克而瑞物管 /大物管研究平台）https://mp.weixin.qq.com/s/_7Yj8tUIfXA5iL1lwW51tA

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杭州：守牢超大城市“生命线”，打造韧性城市“新范例”

来源：建筑杂志社公众号  时间：2025-11-28

[url=https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_d407cc822b81487f960630bf8a5613de.html]https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/art/2025/art_d407cc822b81487f960630bf8a5613de.html[/url]

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物业费涨价，要经业主同意吗？   “小区物业突然贴通知，说物业费从1.5元/平方米，涨到2.5元/平方米，还说不交就断水断电，可以不交吗？”   “物业服务太差了，路上的狗狗大便从来不清理，楼道里卫生也不打扫，上门随便维修个灯就狮子大开口，服务这么差，可以不交物业费吗？”  “物业到期也不续签合同，这种情况下还要继续交物业费吗” …… 在社交平台上，关于物业服务尤其是物业费的咨询或吐槽比比皆是。  物业费能不能随便涨价？ 什么情况下能不交？  近日，北京市第二中级人民法院和北京市住房和城乡建设委员会联合发布了物业类典型纠纷与协同治理案例，通过这些案例，我们可以得到上述问题的答案。（2015-11-28 法治周末报） https://mp.weixin.qq.com/s/fYlSECzLFPweu-g4Cz6RJA

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450万+全面维修！金茂悦府业委会胜诉案例，成全国小区维权教科书   近日，杭州市拱墅区金茂悦府小区第三届业委会发布的一则公告在社区治理领域激起巨大波澜。 业委会通过法律手段，不仅追回巨款，更撬动了开发商对质量问题的彻底维修。在资金方面，金茂地产同意退还住宅专项维修资金450万元，占原质保金总额的67.5%。这一比例确实“在全国同类纠纷案件中属较高比例”。在质量保障方面，开发商承诺对“外墙空鼓、地下室渗漏等质量问题”开展全面、实质性的维修工作。这意味着开发商不仅要退款，还必须从根本上解决房屋质量问题。 最关键的是，这一切都已通过《浙江省杭州市拱墅区人民法院民事裁定书 （2025）浙0105民特（调)2416号》和专项质量保证书的形式固定下来，具备了法律强制力。这一案例打破了业主花费一辈子积蓄买的房子，出现质量问题后开发商把责任推卸给物业，物业又把责任推给开发商的惯例，堪称业主维权典范，其中蕴含的经验和策略，值得全国各小区业主和业委会深入研究和借鉴。(2025-12-02 业委会经验谈) https://mp.weixin.qq.com/s/kF5j3v03rfhLhCDlEfsVbg

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内蒙古 巴彦托海镇多措并举推进业主委员会组建工作  为提升基层治理精细化水平，切实增强居民小区物业服务质量与自我管理能力，巴彦托海镇立足辖区实际、创新工作举措，扎实推进住宅小区业委会组建工作，着力构建共建共治共享的基层治理新格局。工作中，巴彦托海镇严格遵循“摸清底数、按需组建、统筹推进”原则，通过建立《巴彦托海镇住宅小区业委会组建工作进展台账》，实行台账式管理、清单化调度，精准掌握各小区业委会组建动态。针对推进过程中存在困难的小区，镇党委牵头逐一研判，靶向谋划解决对策，对业主组建意愿不强或暂不具备组建条件的小区，指导所在社区同步推进物管会组建，确保治理覆盖“无盲区”。截至目前，巴彦托海镇（含河西新城区）所辖居民小区已成功组建业委会（物管会）72个，组建覆盖率达86%，基层治理“神经末梢”进一步激活。下一步，巴彦托海镇将持续总结推广先进经验，创新工作方式方法，全力推进剩余符合条件小区业委会组建工作，力争实现“应建尽建”。同时，加强对已成立业委会（物管会）的指导培训，引导其规范履行职责、主动回应诉求，充分发挥居民自治作用，有效化解物业矛盾纠纷，切实提升辖区居民的幸福感、获得感与归属感。（2025-11-27 鄂温克族自治旗人民政府）https://www.ewenke.gov.cn/News/show/1392555.html

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返还414万！佛山一业委会告赢物管，露天车位收益归属终定  小区露天车位停车费、电梯广告收入该归谁？物业主张的经营成本和维修费用能否从公共收益中扣除？这些是不少小区业主都会遇到的维权难题。近日，记者从中国裁判文书网获悉，佛山市顺德区凯蓝名都小区业委会与物业公司的公共收益纠纷终审落槌，佛山中院驳回物业公司上诉，维持一审判决，物业公司需返还业主413.98万元公共收益。（2025-12-03 广州日报）https://baijiahao.baidu.com/s?id=1850479108829961296

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南昌多个楼盘迎来物业费“降价潮” 近日，南昌市多个楼盘相继发布物业费下调公告，涉及新力、万科、融创、铜锣湾等多个知名物业品牌及项目，降价幅度最高1.1元/平方米·月，部分小区还同步下调车位管理费。这股突如其来的“降费潮”让不少业主切实感受到生活负担减轻，而与此同时，仍有部分小区物业费维持3元/平方米·月以上的高位，业主正通过成立业委会、社区协调、官方投诉等方式积极维权，推动物业费与服务水平相匹配。（2025-12-05 洪观新闻·南昌晚报）http://www.ncwbw.cn/html/2025-12/05/content_143644_2896971.htm

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安徽：探索“城市管理进社区”新路径，激活基层治理“末梢神经” 社区作为城市治理的基本单元和居民生活的重要家园，是城市管理落地见效的关键环节。开展城市管理进社区工作，是推动城市管理深度融入基层治理、提升社区治理效能、改善人居环境、优化便民服务的重要举措。创新机制载体，推动治理力量精准下沉安徽省住建厅指导各地按照“市级统筹、区级协调、街镇落实”原则，科学配置执法力量，推动治理资源向基层倾斜。烟墩街道城管中队以包河区“大共治”模式为依托，创新实施“划好格、明好责、定好速”三步工作法，让城管力量真正沉在社区、融在网格。“划好格”实现精准覆盖。针对43个居民小区的治理难易程度，实行“常驻+随驻”的弹性派驻模式：问题多发的重点社区常驻1名城管队员，管理平稳社区安排队员动态巡查。同时对接市容环卫、园林绿化等专业部门联合进小区，实现“一支队伍、多种服务”上门，破解了城管人员有限与管理范围较广的矛盾。“明好责”厘清工作边界，要求队员主动巡查发现问题、快速响应平台任务，根据案件难易程度独立处置或联合解决，并坚持“回头看”巩固治理成果。“定好速”保障高效响应，创新推行“1315”快速响应机制，即队员接到任务后1分钟内响应、3分钟内出勤、15分钟内到达现场，确保群众诉求接得快、办得实。在机制创新中，烟墩街道尤为注重城管与社区“两委”的深度融合。依托“两委”干部下沉小区、熟悉民情的优势，结合城管专业执法特长，形成“两委牵头、城管驻点、部门协同、居民参与”的共治格局。针对疑难涉嫌违建等案件，建立“强制性案件闭环处置核实机制”，由社区牵头组织多部门联合认定、统一回复，有效破解了平台空转和单一部门处置难题。这种“业务融合+机制保障”的模式，推动城管从“街面执法者”向“社区治理员”转变。（2025-12-04 建筑杂志社）https://mp.weixin.qq.com/s/5uvb_Guia878mjM6RWI3MA

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2025熙说物业年度演讲：深水区（演讲全文）  12月2日，备受业界瞩目的2025熙说物业年度演讲在深圳华夏艺术中心盛大举行。这是中物智库第三年举办物业行业年度演讲活动，今年的演讲主题是“深水区”，吸引了众多行业代表参与。中物智库创始人、熙说物业年度演讲创办者杨熙发表了主题演讲。他以“沉疴（过去）—焦灼（现在）—变革（未来）”为主线，系统梳理行业症结、直击当下困局、指明破局路径、分享优秀实践，并对未来趋势作出前瞻判断。 （2025-12-02 中物智库）https://mp.weixin.qq.com/s/8aTM4WeUMkEllNBAO7NiwA

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党建为舵，业委会为桨——福清市清华社区划动社区治理“共治共享之舟”   近年来，福清市音西街道清华社区党总支深耕“近邻党建”实践，以中联天御小区为试点，创新推行“红色业委会”治理模式，通过建强组织、完善机制、聚焦民生，推动社区治理从“行政主导”转向“党群共治”。针对居委会、业委会与物业联动不足以及居民信任度不高问题，清华社区党总支引领“三驾马车”协同作战，打造治理共同体。建立“街道党工委—社区党总支—小区党支部—红色业委会—红色物业”五级联动体系，选派2名工作人员担任党建联络员，全程跟进小区治理。每月召开“圆桌会议”，审议工作台账、服务清单与居民诉求，对“物业维修不及时”等问题，当场定责限时，以闭环管理打通治理堵点。创新“三权分置+七步流程”，规范公共事务管理。创建“决策权、执行权、监督权”三权分置监管制度，明确业委会“权章分离、钱事分离、钱账分离”，重大项目严格遵循“小区党支部讨论—业委会集体表决—项目实施—主任签字—副主任制单—财务审核—经费公示”七步阳光流程，全程接受监督。2024年以来，通过该机制已解决破损公共路灯更换、垃圾屋改造等事项百余件，小区治理透明度大幅提升。以居民需求为导向，通过盘活资源、共享成果、优化服务，让居民既能“安居”，更能“优居”，群众满意度高达92%。一方面，将公共收益用于更换监控、升级游乐场、改造花园等小区基础设施提升；另一方面将盈余部分向居民分红，2023年为1900户居民发放收益128万余元，让居民感受到“看得见的实惠”。打造“阳光账本”，管好居民“钱袋子”。社区从“管、晒、督”三方面发力：设立公共收益专用账户，实行“收支两条线”管理；要求业委会定期公示财务收支明细；联合多方成立监督小组，定期核查专用账户流水，回应居民提出的收支疑问，实现小区“钱袋子”透明化。（2025-12-03 人民网）http://fj.people.cn/n2/2025/1203/c181466-41430610.html

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最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例  物业服务事关人民群众对美好生活的向往。为充分发挥典型案例的示范引导效应，统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，最高人民法院从各地法院报送的案例中选出五个典型案例，现予以发布。本次发布的案例，具有以下特点：一是引导依法理性维权，构建和谐物业关系。良好的物业关系，需要物业服务人和业主共同维护，双方均要依法行使权利、全面履行义务。案例一和案例二分别从物业服务人和业主的角度引导双方依法理性维权。案例一明确物业服务人应采取合理合法的方式催交物业费，不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式。案例二厘清物业服务合同关系与其他法律关系，明确业主不得以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒绝支付物业费，引导业主正确区分责任主体，依法主张权利和履行义务。二是严格落实法律规定，维护物业服务秩序。物业服务合同终止的，原物业服务人应当退出物业服务区域，交还物业服务用房、相关设施以及物业服务所必需的相关资料等，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。案例三中，人民法院严格按照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。三是统一司法裁判规则，保障业主自治权利。业主大会决定是业主自主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。业主大会作为业主自我管理的权力机关，其作出的决定对业主具有法律约束力，但并不直接约束业主以外的主体。物业服务人并非小区业主，并无诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的权利。案例四中，人民法院准确适用《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼，依法维护业主大会决定的效力，保障业主自治权利。　四是发挥巡回审判效用，批量化解矛盾纠纷。审理物业纠纷不能就案办案，要以矛盾实质化解为目标，追求事了、人和、心顺效果，真正做实定分止争。各地人民法院秉持上述司法理念，坚持“办理与治理”并重原则，积极探索创新物业服务纠纷多元化解机制，形成“示范裁判+批量化解”“巡回审判+示范调解”“先调处整改+后辅助调解”等一批富有成效的经验做法。案例五中，人民法院运用“巡回审判+示范调解”方式在小区现场开庭，以案释法，批量化解一百多个潜在纠纷，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果。（2025-12-08  最高人民法院新闻局）https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/483521.html